Daha önce, biten kiralama döneminde gerçekleşen enflasyon baz alınarak belirlenirken, Haziran 2022’den bu yana yasayla getirilen yüzde 25’lik üst sınırın uygulandığı kira artışları, bu dönemde yüzde 300’e yaklaşarak, aynı dönemdeki genel enflasyonu ikiye katladı. Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) kapsamında son iki yılda kümülatif bazda en yüksek artışı kaydeden alt harcama grubu “gerçek kira” oldu.
NE HEDEFLENMİŞTİ?
Kiralardaki aşırı yükselmeyi baskılamak amacıyla artış tavanı yüzde 25’le sınırlanmış, maddenin yer aldığı 7409 sayılı Kanun 11 Haziran 2022’de Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmişti. Söz konusu düzenleme ile izleyen bir yıllık dönemde yenilenecek kira sözleşmelerinde artışların bu oranı geçemeyeceği hükme bağlandı. Bu uygulamanın 1 Temmuz 2023’te dolan süresi daha sonra bir yıl uzatıldı. Bu yıl aynı tarihte uzatma sona erecek ve uygulama iki yılı doldurmuş olacak. Ancak bu dönemde yasal düzenlemeye rağmen birçok ev sahibi artış tavanına uymadı, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi metropoller başta büyük kentlerde boşalan evlere öncekinin 4-5 katı kiralar istenmeye devam edildi. Sözleşmeler, yasal sınırın çok üzerindeki artış oranları ile yenilendi.
ENFLASYON VERİLERİ NE DİYOR?
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) tüketici fiyat endeksi verileri, iki yıllık dönemde yenilenen kira sözleşmelerinde artış üst sınırının kâğıt üzerinde kaldığını gösteriyor. Yüzde 25’lık tavanın 2022 yılının haziran ayı başlarında getirildiği dikkate alındığında, uygulama bu yılın mayıs sonu itibarıyla yaklaşık iki yılını doldurdu. Mayıs 2022 sonu ile bu yılın mayıs sonu arasındaki iki yıllık dönemde TÜFE’de genel artış kümülatif bazda yüzde 144,9 olurken, TÜFE kapsamındaki ana ve alt harcama grupları içinde en yüksek artış yüzde 285,97 ile “gerçek kira” endeksinde yaşandı. Böylece söz konusu iki yıllık dönemde kiralardaki kümülatif artış üç kata yaklaştı. Başka deyişle kiraların düzeyi, Mayıs 2022’dekinin yaklaşık dört katına ulaştı. Kiralardaki artışın, özellikle tavan uygulamasının ikinci yılında daha da ivme kazandığı dikkati çekti. Gerçek kira endeksinde Mayıs 2022-Mayıs 2023 arasındaki ilk bir yıllık dönemde yüzde 71,43 olan artış, Mayıs 2023-Mayıs 2024 arasındaki ikinci bir yıllık dönemde yüzde 125,14’le çok daha yüksek düzeyde gerçekleşti. Gerçek kira endeksindeki artışlar; uygulamanın birinci yılında yüzde 39,59, ikinci yılında yüzde 75,45 olan TÜFE bazında genel enflasyonu neredeyse ikiye katladı. Gerçek kiranın da içinde yer aldığı “ konut” ana harcama grubunda iki yıllık dönemdeki artış ise yüzde 133,25 olarak gerçekleşti. Aynı harcama grubunda yer alan diğer alt harcama gruplarında iki yıllık fiyat artışı “şebeke suyu ve konutlarla ilgili diğer hizmetler”de yüzde 153,04, “konutun bakımı ve onarımı” alt harcama grubunda yüzde 93,35 ve elektrik, gaz ve diğer yakıtlarda yüzde 55,54 olarak gerçekleşti. Gerçek kira endeksinde bu yılın ocak-mayıs dönemindeki artışın da yüzde 40’la, TÜFE’deki yüzde 22,72’lik genel artışın çok üzerinde olduğu görülüyor.
SOSYAL KRİZ YAŞANDI
İki yılını dolduran konut kirası artışında üst sınır uygulaması, ilk günden bu yana ev sahipleri ile kiracılar arasında anlaşmazlık ve kavgaya yol açtı. Çoğu ev sahibinin kira yenileme dönemlerinde, hatta sözleşme süresi henüz dolmadan mevcut kiracılarını piyasada oluşan yeni düzeylere göre fahiş artışlara zorlaması ile konu giderek bir toplumsal krize dönüştü. Ev sahipleri ve kiracılar arasında anlaşmazlıklar büyüdü, kiracılardan ödeme gücünü fazlasıyla aşan kiralar istenmesi ülke genelinde yaralamaya varan, hatta cinayetle sonuçlanan ev sahibi-kiracı kavgalarını çoğaltırken, çok sayıda ev sahibinin açtığı kira tespit ve emsal davaları ile yargının iş yükü de aşırı arttı. Kira anlaşmazlıkları toplumsal istikrarsızlık kaynağı haline, bu anlaşmazlıklar yüzünden resmi “arabuluculuk” da giderek yaygın bir meslek haline geldi.
ESKİ SİSTEME DÖNÜŞ BEKLENİYOR
Konut kirası artışlarına yüzde 25 tavanı getiren yasa maddesinin uzatılan süresi bu yıl 1 Temmuz itibarıyla dolacak. Bu uygulamanın süresinin yeniden uzatılması beklenmiyor. Bu konuda yeni bir düzenlemeye gidilmezse tavan uygulaması ortadan kalkacak ve kira artışlarında, önceki bir yıllık dönemde gerçekleşen enflasyonun baz alındığı eski sisteme geri dönülecek. Yüzde 25’lik üst sınır uygulaması getirilmeden önce, süresi dolan konut kira sözleşmelerinde yer alan aylık kira bedeli en fazla, süre bitiminden önceki ayın sonu itibarıyla TÜFE’de gerçekleşen on iki aylık ortalamalara göre yıllık artış kadar artırılabiliyordu. Söz konusu oran, kira artışında üst sınır olmakla birlikte uygulamada genel oran olarak esas alınıyordu. Genel enflasyonun çok üzerinde seyreden inşaat maliyet artışları satılık konut fiyatlarını yukarı iterken, aşırı pahalanan ve sıkılaştırılan konut kredilerinin kullanım imkanının daralması orta gelirlinin konut edinme şansını azaltıyor. Bu süreç bir yandan elde kalan konut stokunu, diğer yandan kiracılık olgusunu büyütüyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) açıkladığı “İstatistiklerle Aile” araştırmasına göre oturduğu konutun sahibi ailelerin 2022’de yüzde 60,7 olan oranı 2023’te yüzde 56,2’ye düştü, kirada olanların oranı yüzde 27,6›dan yüzde 27,8’e çıktı. Hane halklarının yüzde 15,1’inin oturdukları konutun sahibi olmamakla birlikte kira da ödemediği ve yüzde 0,9’unun da lojmanda oturduğu belirlendi. Buna göre zorunlu kiracı durumunda 7,3 milyon hane bulunuyor. Ortalama hane nüfusunun 3,14 olduğu dikkate alındığında ülke genelinde kiracı konumunda yaklaşık 23 milyon kişilik bir nüfus bulunduğu dikkati çekiyor.
